在房地产行业的至暗时刻，佳兆业集团（1638.HK）以其掌舵人郭英成的坚韧与智慧，书写了一段惊心动魄的逆境重生传奇。从深陷债务危机、面临清盘边缘，到成功完成亚洲规模最大的境外债务重组之一，再到2025年预告录得逾500亿元溢利，实现历史性扭亏为盈，佳兆业用一场教科书式的自救，守得云开见月明。
这不仅是企业财务数据的反转，更是其战略定力与生存韧性的有力证明，为行业穿越周期提供了宝贵的范本。
佳兆业发布2025年盈利预告：扭亏为盈录得逾500亿溢利
2026年3月24日，佳兆业集团控股有限公司发布了一份足以让市场为之侧目的盈利预告。
公告显示，预期集团于2025年度将录得公司拥有人应占溢利不少于人民币500亿元，而相较之下，2024年同期则为亏损净额人民币285亿元。这逾785亿元的惊天逆转，标志着佳兆业在经历了行业深度调整的阵痛后，经营与财务基本面迎来了实质性的拐点。
这一“V”型反转的背后，最核心的驱动力指向了2025年9月15日全面完成并生效的境外债务重组。此次重组，佳兆业成功削减了约86亿美元的巨额债务，并相应确认了债务重组收益。这一刀下去，彻底重塑了佳兆业的资产负债表底层结构，将高悬头顶的达摩克利斯之剑稳稳放下，实现了财务层面的实质性减负。
从亏损285亿到盈利500亿，数字的鸿沟被一次具有战略意义的财务运作跨越，宣告了佳兆业实现涅槃重生，最艰难的阶段已然平稳渡过。
然而，理性的观察者不会只被表面的数字所迷惑。佳兆业在公告中也坦诚指出，若撇除境外债务重组收益这一非经常性损益的影响，集团核心业务在2025年仍面临阶段性挑战，主要表现为受市场环境影响导致的确认收入下降，以及为应对潜在风险而计提的额外资产减值拨备。
这清晰地表明，尽管财务安全垫已经筑牢，但房地产行业整体销售端和资产价格端的压力依然存在，佳兆业的经营恢复之路并非一蹴而就。
但是，恰恰是这份坦诚，更彰显了此次盈利预告的含金量。它并非粉饰太平，而是一场彻底的风险出清。通过一次性确认巨额重组收益，并同时充分计提资产减值，佳兆业在财务上做了一次彻底的“大扫除”，将历史包袱和未来潜在风险一并消化。这标志着企业已从“被动防御”的求生阶段，切换至“轻装上阵”的蓄力阶段。正如公告所言，巨额债务的削减与潜在风险的充分计提，为后续稳健经营筑牢了安全垫，使其能够在行业新周期中，以更轻盈的姿态和更健康的财务状况，去捕捉新的发展机遇。
郭英成的韧性之舞：境外债务重组落地重塑财务安全底盘
如果说500亿溢利的预告是“守得云开见月明”的阶段性成果，那么其背后历时数年的境外债务重组过程，则是郭英成及其团队“续写韧性传奇”的真正注脚。这场被誉为近年来亚洲企业债务重组中规模较大、结构最复杂的案例之一，其成功绝非偶然，而是掌舵者智慧、韧性与战略定力的集中体现。
一、以时间换空间：从清盘边缘到债务重组的战略突围
时间回溯至2025年9月，香港高等法院的一纸判令，为佳兆业长达两年多的清盘危机画上了阶段性句号。撤销清盘呈请，这不仅是一次法律上的胜利，更是郭英成带领团队与时间赛跑、与债权人艰难博弈的成果。在房地产行业信用崩塌、融资冰封的背景下，许多房企在清盘压力下被迫低价抛售资产或走向破产。而郭英成选择了最难、但也最负责任的一条路：通过全面、系统的债务重组，以时间换取空间。
佳兆业的重组方案展现了极高的结构设计智慧。它没有简单地寻求债务展期，而是通过发行总额约133.72亿美元的6档新票据和8档强制可转换债券，来置换原有复杂、高息的旧债务。这一设计堪称精妙：一方面，它将债务的还本压力平均展期5年，且确保在2027年底前无刚性还本压力，为公司赢得了宝贵的“喘息期”；另一方面，新票据的票面利率降至5%–6.25%，远低于历史债务成本，大幅降低了未来的财务费用。更重要的是，强制可转换债券的设计，为债权人提供了未来通过债转股分享公司价值回升的可能性，从而将债权人的利益与公司的未来深度绑定，极大地增加了重组方案获得通过的可能。
最终，这一方案实现了削债约86亿美元的惊人效果，从根源上解决了困扰佳兆业多年的债务杠杆问题。这不仅是一次财务技巧的胜利，更是一场关于信任的博弈。郭英成以其在资本市场的多年信誉和佳兆业在核心城市尤其是大湾区的优质资产储备，说服了债权人相信，给予时间，资产的价值终将得到释放。这体现了企业领袖在极端困境下的危机处理能力和战略沟通能力。
二、从“守”到“攻”：主动管理债务，统筹资产配置
2025年境外债务重组的成功，为佳兆业赢得了生存的安全底线。然而，郭英成的韧性不止于“守”。进入2026年，佳兆业的一系列动作表明，它已开始从“防守反击”转向“主动布局”，进一步夯实财务底盘，并为未来发展蓄力。
2026年3月，佳兆业启动主动型债务优化方案，通过“以股代息”的方式，以发行新股替代现金支付利息。这一举措看似细微，实则蕴含着深刻的战略考量。在行业融资环境依然承压的背景下，此举显著降低了短期的现金支出，为“保交楼、稳运营、提品质”等核心任务腾挪出宝贵的战略性现金流空间。这既是响应国家“严控增量、优化存量、提高质量”政策导向的实践，也彰显了企业从被动应对债务到主动管理债务、维护财务稳定性的成熟与自信。郭英成深知，在行业筑底期，现金流就是企业的生命线，任何能保住现金流、优化资本结构的动作，都是在为未来的价值爆发积蓄能量。
如果说债务层面的主动优化是稳固底盘，那么资产层面的深度整合则是跨越周期的精准出击。几乎在同一时间，佳兆业集团宣布将所持青海制药的控股权转让予佳兆业健康。这一操作，展现了郭英成作为战略家的一面。他将青海制药这一拥有国家指定麻精药品生产稀缺牌照的优质资产，从集团层面注入到更聚焦的大健康上市平台，完成了一次精密的资产结构优化与价值重塑。这一方面使得佳兆业集团本身更加聚焦于地产开发和城市更新主业，另一方面则让青海制药在更专业的平台中，有望释放其作为独立增长极的巨大潜力。香港评估机构预测其未来数年年均增速可达26%-28%，这为佳兆业健康提供了稳定且具确定性的利润来源，进而也为整个佳兆业系增添了抗周期的韧性。
三、政策东风与战略深耕：郭英成的“守”与“望”
如果说应对债务危机是郭英成“守”的韧性体现，那么对宏观政策的精准把握和对自身战略的长期坚守，则是他“望”的远见所在。
2025年的政府工作报告明确提出要“高质量推进城市更新”，自然资源部“38号文”也强调“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”。这些政策导向，与佳兆业深耕二十余年的城市更新战略形成了完美的契合。当行业从增量开发转向存量运营，佳兆业在粤港澳大湾区等核心都市圈所积累的、规模可观的优质城市更新项目储备，便从过往的“历史包袱”或“长期投入”，转变为极具稀缺性的核心资产。这些存量项目的盘活，不仅高度契合国家战略，更成为佳兆业未来业绩结转和可持续发展的坚固护城河。
郭英成的韧性，恰恰体现在这种长期主义下的战略定力。在行业高歌猛进时，他坚持深耕旧改这一“难而正确”的赛道，投入大量时间与资金；在行业风雨飘摇时，他依然没有放弃这些核心资产，而是通过债务重组保住它们，等待价值兑现的时机。如今，政策东风吹来，佳兆业终于迎来了属于它的“主场”。
《一波说》视角：从价值重构到价值创造
《七绝·题佳兆业涅槃》
风雷激荡几经秋，
一叶危舟搏急流。
铁骨柔肠终破局，
春江再放看潮头。
回顾郭英成带领佳兆业走过的这段历程，从清盘危机到债务重组，从巨额亏损到500亿元盈利，这不仅是企业财务报表的修复，更是一场关于企业家精神与商业智慧的深刻实践。郭英成用他的坚韧、耐心和远见，证明了在最深的绝望中，只要策略得当、信念坚定，依然能开辟出希望的坦途。
如今的佳兆业，债务结构得到根本优化，核心资产价值开始显现，多元业务协同效应初具规模。它已经成功地从“价值重构”的求生阶段，迈入了“价值创造”的新发展阶段。
郭英成续写的这部韧性传奇篇章，不仅为佳兆业赢得了新生，也为整个房地产行业在深度调整期如何化解风险、重塑价值，提供了一个充满启示的范本。守得云开见月明！对佳兆业和郭英成而言，这轮明月，既是财务安全的光明，更是未来稳健发展的新起点。
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