2026马年开篇，中国房地产市场迎来历史性转折，“政策底、市场底、估值底”三重底共振格局逐步形成，彻底告别持续四年的单边下行态势。从中央顶层定调到地方密集落地，一系列楼市松绑“大招”接踵而至，覆盖限购、限贷、限售、房贷利率等全维度，超百城加入政策松绑阵营，力度与覆盖范围均创下近五年新高。这场自上而下的系统性托底，不仅重塑了市场预期，更推动楼市步入稳健修复的新阶段，背后折射出行业发展逻辑的深刻变革，也为刚需、改善群体及行业从业者提供了全新的市场指引。
马年楼市大招连发、多地全面松绑，绝非偶然，而是政策逻辑转型与市场发展需求双向作用的必然结果。从政策背景来看，2026年作为“十五五”开局之年，房地产调控实现从“碎片化救市”到“系统托底”的根本性转变，中央层面明确将“稳定房地产市场”列为重点任务，时隔十年再提“去库存”，《求是》杂志开年重磅文章更明确承认房地产的金融资产属性，将稳楼市提升至稳经济、稳居民资产负债表的核心高度。历经四年深度调整，楼市供需格局已从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，传统“高负债、高杠杆、高周转”的房企模式难以为继，行业亟需政策引导实现转型突围。
从市场现实来看，前期持续下行导致居民观望情绪浓厚，房企债务风险尚未完全化解，房地产产业链上下游承压明显，稳楼市成为稳增长的关键抓手。数据显示，截至2025年底，全国商品房待售面积仍处于高位，部分三四线城市去化周期超过30个月，而核心城市优质房源供给不足的矛盾日益突出。在此背景下，马年楼市松绑政策不再是“添油战术”的试探，而是“一次性给足”的系统性发力，形成了“中央定调、地方施策、供需双向发力”的政策格局，精准对接市场核心需求。
马年楼市松绑“大招”呈现全方位、多层次、差异化特征，覆盖需求端与供给端，形成政策合力。在需求端，限购、限贷、限售全面松绑成为核心亮点，一线及强二线城市率先突破，上海“沪七条”将外环内购房社保年限从3年缩短至1年，北京、深圳放宽非户籍人口购房限制，多数强二线城市直接取消限购，三四线城市则全面放开购房约束，让更多新市民、刚需群体获得入场资格。同时，购房成本降至历史低位，首套房首付比例最低降至20%，二套房降至30%，5年期以上LPR维持3.5%的低位，全国主流首套房贷利率跌破3%，部分城市通过贴息政策步入“2字头”区间，贷款100万元30年可累计省息超53万元，大幅减轻刚需群体资金压力。
税费优惠与保障政策同步升级，换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底，增值税减免年限优化，部分城市对刚需、人才购房给予专项补贴，珠海市更是对换购新房的居民给予网签价1%的补贴，单套最高3万元。供给端，政策重点聚焦“保交楼”与房企纾困，1万亿民企再贷款落地，“保交楼”白名单制度常态化，预售资金监管优化，有效化解烂尾风险，修复购房者信心；各地积极收购存量商品房转为保障性住房、人才房，既消化库存，又优化市场供给结构，推动城市开发从外延扩张转向内涵提质。此外，住建部《关于规范物业公共收益管理的通知》全国落地，明确物业公共收益70%以上归全体业主支配，进一步提升房产居住价值与保值能力。
大招连发之下，马年楼市已呈现明显的回暖态势，市场底全面确认，但结构性分化特征愈发凸显。成交量率先爆发，成为市场复苏的核心佐证，2026年1—2月全国重点13城二手房成交量同比增长33%，北京连续三个月网签量稳定在1.4万套以上，上海2月二手房成交较2024年同期大涨51%，传统“金三银四”旺季提前启动。新房市场同步回暖，核心城市优质楼盘重现“开盘即售罄”场景，90-144平方米改善户型成交占比超55%，带看量、到访量环比大幅提升，市场活跃度回到2020年以来高位。
价格端呈现止跌回升态势，70城新房、二手房价格较峰值的泡沫已充分挤压，2026年1月全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，结束长期下行趋势，一线城市核心板块优质次新房挂牌价温和上调，议价空间从10%—15%收窄至5%以内。但值得注意的是，此次回暖并非“普涨疯涨”，而是“核心领跑、结构分化”的理性复苏：一线及强二线核心城市凭借人口持续流入、产业支撑强劲的优势，房价有望实现温和上涨，社科院预测2026年一线城市房价涨幅将达4%—6%；而弱二线及三四线城市，尤其是人口流出、产业单一的城市，仍以去库存为主，部分城市房价仍面临小幅下行压力，去化周期依旧偏高。
同时，估值底已然显现，房地产行业彻底告别高杠杆、高周转的旧时代，回归居住本源。经过四年深度出清，大量中小房企退出市场，出险房企逐步完成债务重组，国资背景与稳健民企成为市场主力，行业集中度持续提升。我国30城二手房租金回报率中位数已达2.06%，部分板块超过3%，显著高于银行定存利率，房产作为优质保值资产的属性重新被认可，但短期投机空间大幅压缩，长期持有、理性配置成为主流。
尽管马年楼市松绑成效显著，但行业复苏仍面临多重挑战，不可盲目乐观。一是市场信心修复仍需时间，部分购房者仍受过往价格下行影响，保持观望态度，尤其是三四线城市，需求释放节奏相对缓慢；二是区域分化加剧可能导致部分城市库存压力难以缓解，人口流出、产业薄弱的城市，即便出台松绑政策，也难以实现实质性回暖；三是房企债务风险化解仍任重道远，部分出险房企的资产处置与债务重组进度不及预期，可能影响市场信心；四是政策退出的节奏把握至关重要，若政策收缩过快，可能导致市场复苏中断，若持续过度宽松，则可能引发新的泡沫风险。
展望马年楼市后续走势，政策托底将持续发力，但力度与方向将更加精准，“稳预期、稳房价、稳成交”将成为核心目标。预计后续政策将聚焦三大方向：一是继续优化需求端支持，针对刚需、改善群体推出更具针对性的优惠政策，扩大税费减免、购房补贴的覆盖范围；二是深化供给端改革，加快推进保障性住房建设，盘活存量房源，推动房企向低杠杆、高品质发展模式转型；三是加强预期管理，规范市场秩序，打击虚假宣传、哄抬房价等行为，引导市场回归理性。
对于购房者而言，马年是难得的置业窗口期，刚需群体可把握低利率、低首付的政策红利，优先选择人口净流入的核心城市主城区刚需房源，兼顾自住与保值；改善型置业者可借助“卖旧买新”政策机遇，置换核心板块优质改善房；投资者则需摒弃短期投机思维，聚焦一线及强二线核心板块优质房源，长期持有享受温和上涨与租金收益，避开人口流失城市与远郊冷门板块。
综上，马年楼市的全面松绑与大招连发，标志着行业进入稳健修复的新阶段，三重底共振的格局为市场复苏筑牢了根基。这场系统性的政策托底，不仅是为了稳定当前市场，更是为了推动房地产行业实现高质量发展，彻底告别粗放式增长。未来，随着政策效应持续释放，市场信心逐步修复，楼市将逐步形成“供需平衡、价格稳定、良性循环”的发展格局，而理性置业、价值回归，将成为马年及未来楼市的核心关键词。
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